下一步推动城市更新，我认为离不开三个方面的支持。

首先是政策支持，因为过去的城市建设发展，主要靠新建房地产来支撑，所有的政策都是支撑新建的。

我们说不走房地产的开发模式，走城市更新的新发展模式，政策是缺失的。那么企业适合在什么地方参与城市更新？我认为，要看这个地方的政策环境适合不适合，支持不支持城市更新。包括这个城市的城市更新的定位是怎样确定的，城市发展的定位依然是扩张式的？还是已经聚焦在城市内部，以品质功能提升为核心。还要看地方的政策对城市更新参与者的准入、项目获得的政策支持力度。

当然，城市更新虽然不是房地产开发，但是确实既涉房也涉地，规划、土地、标准的保障就非常重要，这个地方有没有相应政策。还有政府有没有专门的管理机制，就涉及到政策的支持。自从中央提出了实施城市更新行动以来，现在很多地方政府已经开始出台一些管理办法，对政策的支持有了明确的态度，这是非常重要的。比如说，现在除了深圳一直有城市更新的法规政策外，中央提出实施城市更新行动以来，上海的城市更新条例已经正式实施了，北京市出台了城市更新的指导意见，刚刚又发布了北京市的城市更新的行动计划，重庆、成都、天津等城市都出台了管理办法。在这些管理办法中都明确了一些政策支持，我认为这非常有积极意义。

其次是资金的支持。城市更新毫无疑问是长周期的，对资金的依赖非常强，不像房地产可以快周转，滚动开发。开发企业的资金滚动开发，快周转保证了资金来源，盈利显而易见，但是城市更新因为周期长，更新项目到底能不能挣钱，是不确定的，社会资本也好，金融机构也好，进入城市更新其实有顾虑的。所以，资金支持包括财政、金融和社会资本。

政府的财政支持，主要是支持涉及民生类的更新，老旧小区改造，生态修复，基础设施提升，涉及公共设施的配套，都需要政府财政的支持。除了财政支持外，金融的支持也很重要，比如间接融资，向银行贷款，应该给予城市更新以支持。过去银行金融机构的贷款周期相对较短，支持快周转的项目，下一步金融机构需要支持长周期、低成本的一些改善城市功能的银行贷款。除了间接融资外，一些直接融资，包括社会资本的支持也非常重要，可以看到在北京、重庆、成都、上海等地方政策中涉及到未来的资金支持。

城市更新不以散售快周转的盈利模式，投融资有其独特的特点，我总结三句话：投资基金化、建设信贷化、运营证券化。下一步的金融支持，离不开对三化的深入研究。

一是投资的基金化，实际需要政府性的引导母基金来实现资本的两级放大功能。可以看到，现在上海、天津、无锡都成立了政府类的城市更新产业基金，对引导社会资本进入城市更新起了稳定器和增加信心的作用，而且这个母基金由于可以再次投入到项目中，可以实现引入社会资本的两级资本放大功能。下一步这个政策要具体落实和完善，对长周期的城市更新资金支持非常有意义。

二是在更新建设过程中，实际上需要杠杆，需要银行贷款的支持， 所以在银行层面，对旧工业区、旧商业区更新，在如何融资的条件上给予一些资金支持，也非常需要，可以区别开来，比如说散售快周转的项目类似房地产，或者就是房地产的开发模式，应该在金融管控上按照房地产进行管理，不是散售快周转的更新项目，应该按照城市更新类的贷款给予单独的支持。

三是运营证券化，当城市更新后，项目长期持续运营产生现金流，各国的经验告诉我们，都要靠证券化来使前期的投入资金进行退出，公募REITs就非常重要，可以翘动更多的社会资本来支持城市更新，前期投入资金退出后可以扩大投入到新的更新项目，对提高资产管理的水平，分散风险都有积极意义。特别是对商业地产的更新，公募REITs的作用也非常明显。

第三是专业化能力的支持。很多企业说住建部提出来防止大拆大建类的城市更新，那城市更新就熄火了，因为这个行当没有办法干，不赚钱，我们参与不了。我始终认为，难者不会、会者不难。