下一步推动城市更新,我认为离不开三个方面的支持。
首先是政策支持,因为过去的城市建设发展,主要靠新建房地产来支撑,所有的政策都是支撑新建的。
我们说不走房地产的开发模式,走城市更新的新发展模式,政策是缺失的。那么企业适合在什么地方参与城市更新?我认为,要看这个地方的政策环境适合不适合,支持不支持城市更新。包括这个城市的城市更新的定位是怎样确定的,城市发展的定位依然是扩张式的?还是已经聚焦在城市内部,以品质功能提升为核心。还要看地方的政策对城市更新参与者的准入、项目获得的政策支持力度。
当然,城市更新虽然不是房地产开发,但是确实既涉房也涉地,规划、土地、标准的保障就非常重要,这个地方有没有相应政策。还有政府有没有专门的管理机制,就涉及到政策的支持。自从中央提出了实施城市更新行动以来,现在很多地方政府已经开始出台一些管理办法,对政策的支持有了明确的态度,这是非常重要的。比如说,现在除了深圳一直有城市更新的法规政策外,中央提出实施城市更新行动以来,上海的城市更新条例已经正式实施了,北京市出台了城市更新的指导意见,刚刚又发布了北京市的城市更新的行动计划,重庆、成都、天津等城市都出台了管理办法。在这些管理办法中都明确了一些政策支持,我认为这非常有积极意义。
其次是资金的支持。城市更新毫无疑问是长周期的,对资金的依赖非常强,不像房地产可以快周转,滚动开发。开发企业的资金滚动开发,快周转保证了资金来源,盈利显而易见,但是城市更新因为周期长,更新项目到底能不能挣钱,是不确定的,社会资本也好,金融机构也好,进入城市更新其实有顾虑的。所以,资金支持包括财政、金融和社会资本。
政府的财政支持,主要是支持涉及民生类的更新,老旧小区改造,生态修复,基础设施提升,涉及公共设施的配套,都需要政府财政的支持。除了财政支持外,金融的支持也很重要,比如间接融资,向银行贷款,应该给予城市更新以支持。过去银行金融机构的贷款周期相对较短,支持快周转的项目,下一步金融机构需要支持长周期、低成本的一些改善城市功能的银行贷款。除了间接融资外,一些直接融资,包括社会资本的支持也非常重要,可以看到在北京、重庆、成都、上海等地方政策中涉及到未来的资金支持。
城市更新不以散售快周转的盈利模式,投融资有其独特的特点,我总结三句话:投资基金化、建设信贷化、运营证券化。下一步的金融支持,离不开对三化的深入研究。
一是投资的基金化,实际需要政府性的引导母基金来实现资本的两级放大功能。可以看到,现在上海、天津、无锡都成立了政府类的城市更新产业基金,对引导社会资本进入城市更新起了稳定器和增加信心的作用,而且这个母基金由于可以再次投入到项目中,可以实现引入社会资本的两级资本放大功能。下一步这个政策要具体落实和完善,对长周期的城市更新资金支持非常有意义。
二是在更新建设过程中,实际上需要杠杆,需要银行贷款的支持, 所以在银行层面,对旧工业区、旧商业区更新,在如何融资的条件上给予一些资金支持,也非常需要,可以区别开来,比如说散售快周转的项目类似房地产,或者就是房地产的开发模式,应该在金融管控上按照房地产进行管理,不是散售快周转的更新项目,应该按照城市更新类的贷款给予单独的支持。
三是运营证券化,当城市更新后,项目长期持续运营产生现金流,各国的经验告诉我们,都要靠证券化来使前期的投入资金进行退出,公募REITs就非常重要,可以翘动更多的社会资本来支持城市更新,前期投入资金退出后可以扩大投入到新的更新项目,对提高资产管理的水平,分散风险都有积极意义。特别是对商业地产的更新,公募REITs的作用也非常明显。
第三是专业化能力的支持。很多企业说住建部提出来防止大拆大建类的城市更新,那城市更新就熄火了,因为这个行当没有办法干,不赚钱,我们参与不了。我始终认为,难者不会、会者不难。
实践中,这几年看到了大量城市更新的项目,确实有相当一部分不挣钱,但是也有很多项目做得非常成功,核心的是什么呢?专业化能力的核心,一个是如何升级,如何改变原有建筑的功能,第二是如何提升业态。
在功能改变方面,如上海的梦中心,由高和资本和国开金融组成基金联合投入,原来是水泥厂,现在变成了现代的文化综合体,功能的改变适应现代城市发展的需要。万科在上海做的上生·新所,原来也是传统企业的生产办公区,现在变成了新消费地,功能发生了变化,从过去低效、没有现金流的,已经不适合城市发展的功能的空间,变成现在符合城市发展方向和功能的空间,这是一种类型。
在业态提升方面,如功能不改,提升业态,传统办公变成现代办公,传统商业变成现代商业,也有很多项目做得很成功。比如说最近北京关注度非常高的华润西单更新场项目,原来是商业,更新之后还是商业,但是原来是小商户,现在是年轻潮流力的新商业,业态没有变但是得到了大幅度的提升。翰同资本在三元桥做的酒店,酒店还是酒店,传统酒店变成了现代酒店,成为了全国坪效最高的酒店,过去不赚钱,现在很赚钱。功能的改变和业态的提升,都靠资产运营、资产管理,靠招商、设计、组织等优化,一系列都是企业的专业化能力。
总结起来,专业化能力,最考验企业能不能参与城市更新,或者参与城市更新能不能取得成功的关键。
企业参与城市更新的专业化能力方面可以概况为:科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要。
一个成功的城市更新项目,之所以能够提高坪效,提高效益,引人、聚人、留人,能够给当地创造现金流,引企业入驻,获得消费者持续的关注,是运用科技力量改变了传统的建筑功能,引入升级迭代后的产业为项目长久持续的现金流奠定了基础。当然,吸引人必须要靠文化的打造,形象功能的改变要靠设计。最后是资产管理,运营是城市更新不搞大拆大建的情况下,能够取得成功的非常关键的方面。
总而言之,未来城市更新的确是新赛道。城市更新是行动,绝不是运动,不可能通过运动来实施好城市更新。城市更新对城市发展来说,是永续的过程,对有专业化能力、理解最清楚、又提前准备好人才和团队的企业来说,未来的确有很好的机会,祝愿城市更新能够行稳致远。
作者:秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员、住建部政策研究中心原主任